Senaatin vuosi 2016 | Yhteiskuntavastuuraportti


Kiinteistöjen ylläpito

Senaatti-kiinteistöjen tavoitteena on ylläpitää sen hallinnassa olevaa kiinteistövarallisuutta siten, että kiinteistöjen arvo ja käytettävyys säilyvät. Tavoitteena on toteuttaa ylläpitokulut kustannustehokkaasti ja saavuttaa asetetut kulutustavoitteet. Ylläpidolla on myös merkittävä rooli sisäilman laadun varmistamisessa ja energiakulutuksen vähentämisessä.

  • Kiinteistöjen ylläpitoon käytettiin 264 milj. euroa.
  • Kiinteistöjen hoitokustannukset ilman korjauksia olivat  KTI:n vertailussa 20 % edullisemmat yksityisiin yrityksiin verttuna.
  • Käyttäjäsähköprojektissa on kertynyt säästöjä vuodesta 2011 alkaen yhteensä noin 1,2 milj. euroa.
  • Kokonaisenergian ominaiskulutus laski 1,6 %.
  • Lähes 200 kohdetta on liitetty kiinteistönhoitoliikkeiden rakennusautomaation etävalvontapalveluihin.

Tutkitusti tehokasta kiinteistöjen ylläpitoa

Senaatti-kiinteistöt on vuosittain mukana KTI:n vertailussa, jossa tarkastellaan kiinteistöjen ylläpitokuluja ja asiakastyytyväisyyttä.

KTI:n benchmarking-tutkimuksen mukaan  Senaatti-kiinteistöt pystyi muun muassa suuren ostovolyyminsa ansiosta toteuttamaan kiinteistöjensä ylläpitokulut vuonna 2015 (vuoden 2016 tulokset saatavissa toukokuussa) erittäin kustannustehokkaasti.  Hoitokustannukset ilman korjauksia olivat 20 % edullisemmat kuin vertailussa mukana olleilla yksityisillä yrityksillä.  Senaatti-kiinteistöt myös käytti  kiinteistöjen kunnossapitokorjauksiin ja korjausinvestointeihin selvästi enemmän kuin tutkimuksessa mukana olleet yksityiset yritykset.

Kiinteistöjen hoitokulujen jakautuminen, milj. euroa, 2016

Korjaukset56,1
Vuokrat52,3
Kiinteistövero27,0
Käyttö ja huolto26,2
Lämmitys23,4
Sähkö15,8
Vesi ja jätevesi3,2
Muut hoitokulut0,8
Jätehuolto2,4
Siivous1,3
Ulkoalueiden hoito1,7
Vakuutukset1,0

Panostukset sisäolosuhteisiin

Senaatti-kiinteistöillä on käynnissä ennakoiva sisäolosuhdetoimintaohjelma, jossa kehitetään tarvittavat ohjeet, työkalut ja toimintamallit ennakoinnin eri osa-alueiden toteuttamiseksi niin ratkaisu- ja rakennuttamis- kuin ylläpitoprosesseissa. Ennakoivalla sisäolosuhdetoiminnalla voidaan vähentää sisäolosuhdeongelmien aiheuttamia kustannuksia, parantaa Senaatin käyttäjätyytyväisyyttä ja lisätä vuokralaistemme työn tuottavuutta. Lue lisää sisäolosuhteista >

Case: Sisäilmaa voidaan räätälöidä tietotekniikalla

Sisäilma

Jokainen reagoi sisäilmaan yksilöllisesti. Nykyisen tietotekniikan avulla sisäilmaolosuhteet on mahdollista mitallistaa ja säätää niin, että mahdollisimman moni kokee olosuhteet täsmälleen sopiviksi.

Lue case >

Digitaalisuus vahvasti mukana myös kiinteistöjen ylläpidossa

Virtuaalinen kiinteistö -kehityshankkeen taustalla tehtiin laajaa alan sisäistä kehitystyötä. Käyttöliittymäkehitykseen saatiin mukaan uusia osapuolia ja ensimmäisistä käytännön piloteista sovittiin.

Lähes 200 Senaatti-kiinteistöjen kohdetta on liitetty kiinteistönhoitoliikkeiden rakennusautomaation etävalvontapalveluihin. Etävalvonnan tavoitteena on parantaa liitettyjen kohteiden käyttäjätyytyväisyyttä, sisäolosuhteita ja energiatehokkuutta.

Ylläpidon keskeisen tietojärjestelmäkokonaisuuden pitkäjänteistä kehittämistä jatkettiin kertomusvuonna. Granlund Manager ohjelmistoa (GM) kehitettiin tukemaan mm. palveluiden tilaajavastuulain mukaisuuden tarkastuksia, kiinteistökohteiden rakenne- ja ilmanvaihtokatsastuksia sekä siivouksen laadunarviointia. Senaattilan palvelupyyntöjen onnistumisen mittaus integroitiin osaksi kiinteistönhoidon palkkio/sanktio -raportointimallia ja lisäksi sisäilmakorjausten seurantaraportointia kehitettiin tukemaan tehokkaammin ennakoivan sisäolosuhdetoimintaohjelman tarpeita.

Puhtauspalveluiden valvonnan käyttöönotto huoltokirjaan kehitettiin ja otettiin käyttöön Senaatti-kiinteistössä.

Yhteiset tavoitteet kumppaneiden kanssa

Senaatti-kiinteistöjen ylläpitoprosessi kehittää ja vastaa ylläpitotoiminnoista sekä asiakkaille tarjottavista ja tuotettavista toimitilapalveluista. Ylläpitoprosessin yhtenä tehtävänä on löytää ja ottaa käyttöön alan parhaat käytännöt. Vuosittain tehdään kiinteistökannan arviointi, jonka perusteella laaditaan kiinteistöille vuosisuunnitelma ja keskipitkän aikavälin suunnitelmat.

Kiinteistönhoidossa Senaatti-kiinteistöillä on 1.1.2015 alkaen neljä valtakunnallisesti toimivaa palveluntuottajaa, joiden kesken Senaatti-kiinteistöt kilpailuttaa kiinteistöjensä kiinteistönhoidon. Kumppanuuden tavoitteena on syventää eri osapuolten välistä kehittämisyhteistyötä ja tehostaa toimintamalleja laadun parantamiseksi ja kustannustason hallitsemiseksi. 

Senaatti-kiinteistöt kilpailutti kertomusvuonna kiinteistöhoidon Palkki IV -puitesopimuksen toisen vaiheen ja otti käyttöön päivitetyn palkkio-sanktio-sopimusmallin kaikissa Senaatti-kiinteistöjen ja kumppaneiden välisissä kohdekohtaisissa sopimuksissa.

Kertomusvuonna Senaatti-kiinteistöt kehitti toimitilapalveluihin liittyviä laadunhallintamalleja ja kannustimia yhteistyössä asiakkaiden, yhteistyökumppaneiden ja kuntien kanssa. Kehitystyötä jatketaan edelleen.

Siivous ja sisäilma -koulutus toimittajille uudistettiin nettiversioksi Senaatin sähköiseen oppimisympäristöön.

Ylläpitoprosessin keskeisiä tavoitteita ja projekteja vuonna 2017

  • Senaatin pääkonttoriin valmistuu kesällä 2017 älykäs työympäristö. Muut pilottikohteet ovat asiakkaiden tiloissa Helsingissä, Kuopiossa ja Oulussa, jossa pilotti on jo toiminnassa. Käyttäjän ja kiinteistönhoidon käyttöliittymän kehitys jatkuu piloteista saatujen kokemusten perusteella.
  • Kokonaisenergian ominaiskulutus laskee 1%.
  • Tilavarausjärjestelmän käytön laajentaminen
  • Kiinteistöissä sijaitsevien infonäyttöjen konseptin uudistaminen
  • Ilmanvaihto- ja rakennekatsastusmalli käytössä
  • Metrix-sisäolosuhdeseuranta ja –raportointi käytössä yli sadassa kohteessa
  • Tilaajavastuulain mukaisia tarkastuksia laajennetaan ylläpidossa.
  • Palkkio/sanktiomalli viedään osaksi toimittajien puhtauspalvelusopimuksiin.
  • Parannetaan tietomallien käyttökelpoisuutta ylläpidon näkökulmasta.
  • Tutkitaan ja kehitetään visuaalista käyttöliittymää kiinteistönhoidon ja asiakkaiden käyttöön käyttäjätyytyväisyyden, sisäolosuhteiden laadun sekä energia- ja tilatehokkuuden parantamiseksi.